Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến Quyền sử dụng đất đã được Cấp sổ đỏ, một thủ tục bắt buộc không thể thiếu là Công chứng tại Phòng công chứng. Một trong những vướng mắc khó giải quyết là công chứng các giao dịch liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình.

Theo quy định của điều 106 Bộ luật dân sự năm 2005, hộ gia đình được hiểu là “hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung”, điều 107 Bộ luật Dân sự quy định “Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.”

Trong khi đó, Tại điều 43 nghị đính - 181 /2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai lại quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ tên vợ, họ tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ tên vợ hoặc họ tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của cả vợ và chồng.”

Tuy nhiên, hiện nay chưa có một quy định cụ thể nào về việc xác định chính xác số nhân khẩu trong một hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho cả hộ. Hầu hết, hiện nay thường căn cứ vào Sổ hộ khẩu để xác định số nhân khẩu trong hộ. Nếu căn cứ vào đó, có thể sẽ gặp một vướng mắc. Đó là:

- Người đứng tên chủ hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình.

- Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì vợ (chồng) của người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vợ (chồng) của các thành viên khác trong sổ hộ khẩu có phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng không?

- Trường hợp người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được cấp Giấy có cùng hộ khẩu với ông bà, cha, mẹ, anh, chị nay người đó lại có hộ khẩu mới với các thành viên hoàn toàn mới, như vợ, bố mẹ vợ. Trường hợp này sẽ giải quyết ra sao khi trong sổ hộ khẩu cũ không còn tên của người đứng tên chủ sử dụng đất còn nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu mới lại xảy ra trường hợp các thành viên trong sổ hộ khẩu mới lại không có quyền sử dụng đối với thửa đất đó.

- Người đứng tên trong hộ sử dụng đất đã chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người đó còn độc thân, có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật không gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người đó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó để xác định được chính xác khối tài sản mà người đó để lại.

Sổ hộ khẩu gia đình luôn chứa đựng những yếu tố biến động do quá trình tách, nhập, sinh tử. Do đó, không thể đồng nhất giữa hộ gia đình trong sổ hộ khẩu với hộ sử dụng đất được. Thế nhưng, hiện nay, sổ hộ khẩu lại là căn cứ chính để xác định số nhân khẩu trong một hộ vì chưa có một căn cứ nào khác chính xác và chuẩn xác hơn.

Hiện nay, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính quyền địa phương, nhất là ở vùng nông thôn vẫn theo nếp cũ khi cấp cho hộ gia đình đều ghi rất chung chung mà không tính đến những hậu quả khi hộ gia đình ấy đưa quyền sử dụng đất vào các giao dịch. Thiết nghĩ, đối với những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình thì cần thiết phải đính chính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang các cá nhân là thành viên, tức là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc một hay một số cá nhân khi có căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân chuyển nhượng, được chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. Còn với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ cho hộ, có xác nhận của UBND xã, đó sẽ là căn cứ xác thực để người dân có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và các Phòng công chứng cũng như các cơ quan, tổ chức hữu quan có thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi tham gia giao dịch.

Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ.

Sự bất cập và có phần chồng chéo do quy định của pháp luật chưa thật đầy đủ, thống nhất cộng với nhận thức chưa rõ về quyền, nghĩa vụ cá nhân đối với tài sản trong khái niệm hộ gia đình đang ngày càng trở thành vật cản trong việc phát huy nguồn lực từ đất đầu tư cho xây dựng và phát triển. Thiết nghĩ, các ngành chức năng cần có những quy định cụ thể, chặt chẽ, hợp lý hơn để làm căn cứ cho việc thực hiện các giao dịch liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình đúng pháp luật.

Mẫu văn bản cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: ( download tại tuvanphapluat.asia)

HÃY LIÊN LẠC VỚI CHÚNG TÔI ĐỂ ĐƯỢCTƯ VẤN CỤ THỂ
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NAM HÀ NỘI - HSLAWS
Số 901, Tầng 9, Tháp A, Tòa nhà Hà Thành Plaza, 102 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội.
Điện thoại VP: 04 3724 6666 ; Di động : 090 574 6666

Website có dịch vụ tương tự:
Các trường hợp không được cấp sổ đỏ tại: tuvanphapluat.asia
Tư vấn pháp luật đất đai tại: thutucnhadat.info
Tư vấn pháp luật đất đai tại: luatsurieng.vn
Tư vấn pháp luật đất đai tại: luatsu.cc